Логистическая экспертиза как методика выбора участка под склад

Крайне важным вопросом при начале работ по логистической экспертизе является определение потребителей складских площадей. От этого зависит, как будут использоваться возводимые объекты. Основными вариантами использования складского комплекса могут быть:

• сдача площадей в аренду;
• продажа складских площадей;
• оказание складских услуг по обработке товаропотоков;
• обработка собственных товаропотоков.

При этом, чтобы сдать склады в аренду или продать, они должны быть универсальными, все технологии хранения и отбора – реализуемыми, а само складское здание должно соответствовать общепринятым риэлтерским оценкам, востребованным на сегодняшний день. В данном случае потенциал участка необходимо использовать по максимуму, ведь именно от этого будет зависеть дальнейшая прибыль.

Чтобы работать со своими товаропотоками, технология должна быть рациональна. Для этого нужно предварительно описать все процессы, посчитать ресурсы, разобрать ситуации. Размер склада, а следовательно, и участка в этом случае определяется, исходя из анализа товаропотоков.

Все эти требования учитываются в ходе проектирования – в любом случае складской комплекс должен соответствовать целям, для которых он возводится.

Итак, рассмотрим последовательно шаги логистической экспертизы для выбора участка, отвечающего требованиям заказчика. Они таковы:

• определить и проанализировать местоположение участка;
• выявить и проанализировать имеющиеся ограничения (наличие «красных линий», зон отчуждения и санитарно-защитных зон, иных обременений, ограничений в застройке) по исходным данным;
• определить пятно застройки и состав объектов, необходимых на участке;
• разработать возможные варианты размещения складского комплекса и сопутствующих объектов складской инфраструктуры на территории застройки;
• оценить логистические характеристики каждого варианта размещения;
• выбрать наиболее подходящий по критериям вариант застройки и проработать его.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Прежде всего, необходимо выбрать местоположение участка. В случае, если склад необходим под свой товаропоток, выбор участка должен быть обусловлен, прежде всего, минимизацией затрат на эксплуатационные расходы (с учетом первоначальных инвестиций) за выбранный горизонт планирования.

Предположим, что основной бизнес заказчика расположен в столице. У него есть выбор: приобрести участок необходимой площади в непосредственной близости от городской черты либо (вдвое-втрое дешевле) – на значительном расстоянии от нее. Даже если предположить, что участки полностью идентичны, это вовсе не значит, что стоит сразу делать свой выбор в пользу более дешевого. Не стоит забывать о последующих транспортных расходах.

В условиях постоянного роста цен на топливо перевозка товара со склада к месту назначения становится с каждым днем дороже. Поэтому, приобретая за меньшие деньги удаленный участок, заказчик обрекает себя на постоянные расходы впоследствии. Зависимость эксплуатационных затрат от удаленности склада от точки, в которую должен доставляться товар, показана на Рис 1. Как видно из графика, первоначальная выгода от покупки более дешевого удаленного участка, с течением времени теряется. Здесь важно определиться с горизонтом планирования бизнеса будущего владельца склада. Если же комплекс строится для продажи/сдачи в аренду, выбор участка будет обусловлен маркетинговыми исследованиями, проведенными в данном регионе.

Рис. 1 Зависимость эксплуатационных расходов от удаленности склада 

Определившись с местом расположения, необходимо проанализировать прилегающие к участку территории с целью выявления объектов или коммуникаций, имеющих зоны отчуждения. Согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (СанПиН), а также Строительным нормам и правилам (СНиП), для ряда объектов установлены санитарно-защитные зоны, в пределах которых запрещено строительство капитальных зданий и сооружений, а в особых случаях – и проведение подъездных путей и дорог.

К примеру, на Рис. 2 изображен участок, по соседству с которым находятся линия электропередач, промышленный комплекс и жилая зона. Согласно СанПиН, размеры санитарно-защитных зон для данных объектов составляют:

• для ЛЭП – до 55 м (в зависимости от напряжения);
• для жилой зоны – 50 м;
• для промышленного комплекса – от 50 м (в зависимости от типа производства).

Как видно из рисунка, за вычетом этих зон полезная площадь участка (т.е. площадь, используемая непосредственно под строительство здания) существенно уменьшается. И это необходимо учитывать еще на этапе проектирования, иначе последствия несоблюдения законодательства могут повлечь за собой большие расходы.

Такой анализ может по-разному влиять на развитие проекта. Если склад планируется строить для своих товаропотоков, основным требованием к нему является достаточная емкость. Значит, возможно строительство автоматизированного склада большой высоты, что позволит сократить площадь застройки, сэкономив на покупке земли. В таком случае выбор участка должен происходить, исходя из необходимой площади под застройку (учитывая, конечно же, все ограничения).

А вот склад, возводимый для продажи/сдачи в аренду, высокий уровень автоматизации делает не универсальным и, следовательно, менее ликвидным. Поэтому «в высоту» его строить не получится, для получения наибольшей выгоды необходимо максимально использовать потенциал участка. И чем меньше зон отчуждения будет через него проходить, тем большей здание можно будет построить.

Немаловажным фактором при выборе участка является его рельеф, поскольку полы в складе, согласно нормативным документам, должны быть абсолютно ровные. Для решения данной проблемы логистическая экспертиза предлагает несколько эффективных в каждом конкретном случае вариантов.

Если земля слишком дорогая, можно оптимально использовать рельеф при устройстве складского здания на свайном основании. Тогда под складом появляется площадь, которую можно использовать, к примеру, для парковки автотранспорта (Рис. 3.1)

Рис. 3 Варианты использования рельефа

Если пользователей складского комплекса будет несколько, возможен вариант ступенчатой организации здания, когда у каждого пользователя склад на своей высоте (Рис. 3.2). Ступени поддерживаются подпорными стенками. Сами складские здания могут быть отдельно стоящими (каждое здание на своем уровне-ступеньке) или объединенными в единый комплекс разноуровневых зданий.

Наиболее простым с технологической точки зрения вариантом использования рельефа является выравнивание с выполнением баланса грунтовых масс – перемещение грунта с высоких участков на низкие. Это требует устройства откосов грунта по периметру площадки (Рис. 3.3). Как правило, они устраиваются с уклоном не менее 30о, что существенно уменьшает площадку застройки, поэтому данный вид работ приемлем при большой площади участка.

В качестве разновидности данного варианта возможно устройство подпорной стенки (Рис. 3.4), что увеличит полезную площадь участка. Однако и затраты на данный вид выравнивания гораздо выше.

После выявления всех возможных ограничений, как внутренних, так и внешних, можно определить пятно застройки участка. На данном этапе логистической экспертизы необходимо помнить о противопожарных нормах, а именно о необходимости объездной дороги вдоль границ участка для подъезда противопожарной техники. В нашем случае пятно застройки может выглядеть, к примеру, так, как изображено на Рис. 4.

Однако перед тем, как начинать разрабатывать компоновочные решения варианта застройки, следует позаботиться об инфраструктуре комплекса (вода, тепло, электричество и т.д.). Для этого необходим ряд инженерных объектов, состав которых варьируется в зависимости от потребности в них. Обычно это:

• котельная;
• газораспределительный пункт (ГРП);
• трансформаторная;
• водопроводная насосная станция (ВНС);
• пожарная насосная станция;
• пожарные резервуары;
• канализационная насосная станция (КНС).

Рис. 4 Пятно застройки участка

Крайне важно, чтобы расположение объектов на участке выполнялось согласно нормативным и технологическим требованиям к зданиям, сооружениям и прилегающей территории. Большинство их них имеют санитарно-защитные зоны, которые стоит учитывать при планировании застройки, чтобы избежать конфликтов с различными государственными инстанциями (экологами, пожарниками, электриками и пр.).

Теперь можно приступать к разработке компоновочных решений генплана складского комплекса. При этом учитываются качественные, количественные и технологические требования заказчика к складскому комплексу, принятые согласно техническому заданию. И снова приходится обращаться к вариантам использования объекта.

Так, компании может быть интересна концепция строительства нескольких небольших по площади (а следовательно, ликвидных) складских блоков для дальнейшей их продажи или сдачи в аренду (Рис. 5.1). Или, напротив, для обработки собственных товаропотоков больше подойдет размещение на участке единого складского здания (Рис. 5.2).

 

Возможно также, что у предприятия, помимо основной продукции, не требующей особых условий хранения, есть, к примеру, продукты глубокой заморозки – тогда лучше предусмотреть отдельное здание под склад-холодильник (Рис. 5.3). Важным фактором может быть и количество погрузо-разгрузочных фронтов (Рис. 5.4), если у пользователя склада высокие показатели по суточному товаропотоку.

 

Таким образом, для принятия решения по концепции размещения складского комплекса на участке застройки необходимо разработать и проанализировать все возможные (с логистической и технологической точек зрения) компоновочные решения.

Следующий этап логистической экспертизы – составление сводной таблицы. Это кульминация работы проектировщиков по оценке потенциала участка застройки. Именно эта таблица вместе с разработанными генпланами предоставляет полную информацию о том, что можно «выжать» из участка при различных концепциях использования разрабатываемого склада. Пример данной таблицы – в Табл. 1. Для удобства использования в ней красным цветом выделены максимальные параметры, а зеленым – минимальные. Таким образом, эта таблица в цифрах показывает, какой из вариантов и по каким показателям выигрывает.

Табл. 1 Пример сводной таблицы для оценки вариантов застройки

Примечания:

• [1] Площадь застройки – сумма площадей в пределах внешнего периметра наружных стен на уровне цоколя здания
• [2] Строительная площадь складских зданий определяется как сумма площадей всех этажей
• [3] Емкость рассчитана при объеме паллеты 1,44 м3 при 6-ярусном хранении
• [4] Предельная пропусканная способность – при круглосуточной семидневной работе склада
• [5] Расчет стоимости строительства проводился в пределах пятна застройки без учета стоимости земли, оснащения, отдельно стоящих офисных и административно-бытовых зданий (удельная стоимость строительства 1 м2 складского здания принимается $1100)

После принятия решения о выборе варианта застройки начинается его детальная проработка: нанесение маршрутов движения, сетки колонн и стеллажей, расчет ориентировочной ресурсоемкости складского комплекса и т.д. Для лучшего понимания логистики складского комплекса и возможности его увидеть «как есть» нередко делают трехмерную визуализацию. В дальнейшем эти материалы можно представить в качестве рекламного буклета для будущих клиентов, инвесторов.

На финальном этапе логистической экспертизы формируется отчет о проделанной работе, содержащий всю основную информацию по участку и выбранному варианту застройки.

Каждый участок уникален по форме, размеру, местоположению, рельефу. Только проведя полноценную логистическую экспертизу, можно точно оценить его потенциал для строительства того или иного объекта. Проанализировав все исходные данные, можно еще перед началом строительства и даже проектирования оценить, будет ли рентабелен складской комплекс, построенный на данном участке, какие проблемы могут повлечь за собой существенные расходы, каковы риски не оправдать вложения и, наконец, «стоит ли игра свеч».

Рис. 6 Вариант расположения складского комплекса на участке