Выбор участка под склад с учетом СНиП и СанПиН

Исходя из рекомендаций НТП-АПК 1.10.17.001-03 «Нормы технологического проектирования баз и складов общего назначения предприятий ресурсного обеспечения» плотность застройки составляет 60%, что потребует подбора земельного участка примерной площадью 2 га. Однако, как показывает практика, в какой бы зоне ни располагался участок, первоначальные планы по строительству могут существенно корректироваться.

Виной тому – неизбежно возникающие ограничения, способные серьезно сократить полезные площади под строительство. Чаще всего об ограничениях инвестор узнает после приобретения участка и оказывается перед фактом нехватки земли для реализации первоначально планируемых складских мощностей. Среди наиболее часто встречаемых ограничений особое место занимают санитарные зоны прилегающих объектов, существующих коммуникаций и прочие подводные камни, о которых и пойдет речь в этой статье.

Для удобства выявления ограничений и понимания их природы составим схему классификации санитарно-защитных зон (рис. 1). Как видно из схемы, оценивая потенциал земельного участка, необходимо кроме явных ограничений (наиболее часто встречаются высоковольтные ЛЭП – линии электропередач) выявлять и скрытые, находящиеся либо под землей, либо даже за границами самого участка.

Рассмотрим влияние типовых ограничений на проект строительства складского комплекса на участке, расположенном в промышленной зоне. На рис. 2 представлен эскизный проект комплекса, как видит его инвестор.

Развитая сеть инженерных коммуникаций и автодорог обусловлена нахождением участка вблизи городов, предприятий или различного рода производств. В связи с этим среди явных ограничений можно выделить санитарно-защитные зоны объектов на соседних участках. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, на соседних территориях могут находиться объекты как с небольшой зоной отчуждения (например, жилая зона, производство бумаги из макулатуры) в 50 м, так и в 1000 м (например, производство пестицидов, мышьяка и его соединений).

Подземные коммуникации не всегда очевидны, тем не менее их нельзя игнорировать, поскольку проходящий под землей водопровод создает ограничен и я согласно СНиПII-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий»: «Санитарно-защитная зона водопровода и напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений составляет 5 м».

Пример участка после нанесения всех санитарно-защитных зон представлен на рис. 3. При этом полезная площадь участка сократится на 40–60% от общей – то есть, купив участок в 5 га под строительство склада, можно будет использовать максимум 3 га.

Но только ли участок в промышленной зоне имеет такое количество ограничений? Для сравнения рассмотрим альтернативный вариант: участок на земле, недавно выв еденной из сельскохозяйственного оборота в промышленное пользование. Эти участки характеризуются невысоким уровнем развития инфраструктуры, преимущественно свободны от зданий и сооружений. То есть в явном виде объекты, накладывающие ограничения на строительство на участке в сельхозрайоне, отсутствуют. Однако могут присутствовать ограничения в неявном виде – объекты и сооружения на соседних территориях, имеющие санитарнозащитные зоны большой глубины.

Например, глубина охранной зоны объектов животноводческих хозяйств может составлять 1000 м. Подобный объект, находясь даже на расстоянии 500 м от участка застройки, может вызвать значительное сокращение полезной площади участка.

Приведем пример участка, расположенного рядом с землями, находящимися в сельскохозяйственном обороте (рис. 4). По соседству с участком расположена животноводческая ферма, по участку проложены линии электропередач. Рассмотрим влияние этих объектов на строительство склада с точки зрения нормативной документации.

СЗЗ (санитарно-защитная зона) ЛЭП

Важным фактором, влияющим на сокращение площади застройки, является наличие на территории участка или в его окрестностях воздушных линий электропередач (далее – ВЛ).

Приведем выдержку из документа (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), нормирующего этот вид ограничений.

«В целях защиты населения от воздействия электрического поля ВЛ устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Санитарно-защитной зоной ВЛ является территория вдоль трассы ВЛ, в которой напряженность электрического поля превышает 1 кВ/м. Для вновь проектируемых ВЛ, а также зданий и сооружений допускается принимать границы санитарно-защитных зон вдоль трассы ВЛ с горизонтальным расположением проводов и без средств снижения напряженности электрического поля по обе стороны от нее на следующих расстояниях от проекции на землю крайних фазных проводов в направлении, перпендикулярном к ВЛ».

Размеры охранных зон ВЛ приведены в таблице 1.

Таким образом, размер санитарно-защитной зоны может варьироваться от 20 до 55 м в зависимости от напряжения линии электропередач.

СНиП (строительные нормы и правила) и СанПиН (санитарно-эпидемиологические правила и нормативы) представляют собой нормативные документы в области строительства, содержащие обязательные для исполнения требования, игнорирование которых может привести к ответственности вплоть до уголовной. В частности, они устанавливают границы санитарно-защитных зон объектов и существующих коммуникаций, проходящих по территории участка или прилегающих к нему.

Санитарно-защитные зоны представляют собой территории, на которых запрещено строительство тех или иных зданий и сооружений. Зоны предназначены для снижения воздействия вредных факторов на окружающую среду, обеспечения безопасного соседства территорий и объектов различного назначения (например, соседство территорий жилищной застройки и промышленных зон), а также безопасного строительства и эксплуатации инженерных объектов и коммуникаций.

СЗЗ объектов на соседних территориях

Объекты, расположенные на соседних территориях, напрямую могут не оказывать влияния на строительство складского комплекса, но их СЗЗ могут быть весьма обширными. Часто санитарно-защитные зоны объектов, даже не попадающих в прямую видимость (скрыты лесополосой и пр.), могут внести кардинальные изменения в планы использования территории участка вплоть до принятия решения об отмене строительства. Например, для рассматриваемого случая, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, санитарно-защитная зона скотобазы (возможный объект животноводческого хозяйства) составляет 1000 м. При ее удаленности от границы участка в 700 м по участку проходит полоса отчуждения шириной 300 м.

Размеры санитарно-защитной зоны могут варьироваться от 30 м до 30 км.

Наглядное изображение основных объектов, которые являются источником ограничений, и протяженности их санитарно-защитных зон дано на рис. 5.

Однако площадям защитных зон можно найти рациональное применение, не нарушая санитарных норм. Например, на этой территории могут быть расположены автомобильные стоянки. (Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Расстояния от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объектов застройки», см. таблицу 2).

Также, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, при соблюдении определенных условий в границах санитарно-защитных зон допускается размещать:

предприятия, их отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности, чем основное производство;

пожарные депо, объекты торговли и общественного питания, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта;

нежилые помещения для дежурного аварийного персонала и охраны предприятий, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу, местные и транзитные коммуникации, электроподстанции, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения.

Возможность уменьшения площади отчуждения

Помимо рационального использования площадей санитарно-защитной зоны имеются возможности уменьшить ее.

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, размеры санитарно-защитной зоны могут быть уменьшены:

• «при объективном доказательстве стабильного достижения уровня техногенного воздействия на границе санитарно-защитной зоны и за ее пределами в рамках и ниже нормативных требований по материалам систематических (не менее чем годовых) лабораторных наблюдений за состоянием загрязнения воздушной среды;
• при подтверждении замерами снижения уровней шума и других физических факторов в пределах жилой застройки ниже гигиенических нормативов;
• при уменьшении мощности, изменении состава, перепрофилировании предприятия и связанным с этим изменением класса опасности».

Однако уменьшение размера санитарной зоны связано с существенными финансовыми и временными затратами. Например, соседний участок с лесопилкой, которая оказывает влияние на ваш участок, возможно выкупить.

Правда не всегда и не у всех, но если получится, то это позволит не только решить проблему с санитарно-защитной зоной, но и увеличит участок под складской комплекс.

На дешевой земле можно построить склад высотой 12 м. На дорогой земле, и по причине этого меньшей площади, можно построить склад такой же емкости хранения, но высотой от 28 до 40 м с применением автоматизированных системобработки грузов.

Например, необходимо построить склад емкостью 15 тыс. паллето-мест.

Площадь механизированного склада с высотой от уровня пола до низа инженерных конструкций в 12 м составит 10 000 м2.

После проведения анализа ограничений земельного участка принимается решение о приобретении 2,8 га земли в бывших сельхозугодьях, поскольку ограничения исключают 1 га, а площади в 1,8 га достаточно для размещения 10 тысячного комплекса.

Альтернативный участок в промышленной зоне изначально меньшей площади в 1,8 га. После рассмотрения ограничений на площадь застройки ос тается 6500 м2. Данное пятно застройки позволяет разместить требуемые 15 тыс. паллето-мест на автоматизированном складе высотой 28 м.

Далее проведем сравнительный анализ вариантов в таблице 3.

Таким образом, мы получили неожиданный результат, в котором высотное решение на дорогой промышленной земле в системе принятых ограничений, сложившихся цен на строительство и оснащение склада оказывается более предпочтительным по сравнению с вариантом механизированного склада и дешевой земли.

Конечно, в каждом конкретном случае необходимо рассматривать все ограничения альтернативных вариантов и сравнивать земельные участки под строительство не только по площадям и стоимости, но и по возможности размещения складов разных технологических классов, например механизированных и высотных автоматизированных.

Таблица 4 отражает системный подход к проблеме сравнения участков и выбора технологической схемы склада.

В общем виде для окончательного выбора варианта земельного участка и как следствие понимания технологической схемы склада и его высотности необходимо провести сравнение комплексных инвестиционных затрат по вариантам:

$механизированный склад – $автоматизированный склад = Δ,

где Δ – разница (дельта) между инвестициями в механизированный и автоматизированный склады.

В случае если эта разница положительная, выбор однозначно стоит делать в сторону автоматизации. Если же разница отрицательная, то необходимо провести анализ на предмет достаточности этой «инвестиционной дельты» на подвод коммуникаций, устройство дорог и прочие расходы, связанные с обустройством земли, недавно выведенной из сельскохозяйственного оборота в промышленное пользование. Также стоит помнить, что эксплуатационные расходы при механизированной технологии гораздо выше, чем при автоматизации.