Как найти свой «идеальный склад»?

Первое, что делает новый арендатор на новом складе – это разрабатывает самостоятельно или с привлечением специализированных консультантов логистический проект, учитывающий все особенности товаропотока и принятых в компании стандартов обслуживания. Другими словами, происходит кастомизация типового складского решения с типовым размещением оборудования с учетом конкретных потребностей клиента. И чем сильнее структура товаропотоков компании-арендатора отличается от типовых, заложенных в технологическую часть архитектурного проекта, тем труднее оптимизировать внутреннюю логистику, тем больше технологических и денежных потерь понесет арендатор.

Давайте рассмотрим типовой склад, предлагаемый арендатору, с шагом сетки колонн, кратным строительному модулю в 6 м. Из схемы размещения паллет мы понимаем, что для обеспечения работы склада техникой класса ричтраков колонны можно «ставить» с шагом 5,5 м. Обычно длина прохода составляет 70 м, что позволяет рассчитать нам «технологические» излишки в виде 35 м2 на один проход склада. В итоге мы получаем, что технологически необходимая площадь составляет 70 х 5,5 = 385 м2, в то время как арендатору «выдали» почти на 9% больше – 420 м2. Прикидочный расчет, выполненный для склада в 10 000 м2, показывает, что если зона хранения составляет 60% от площади склада (что типично для большинства складов), то излишек площадей составит примерно 540 м2. При ставке в 230$ в формате «трипл нет» это приводит к годовому платежу более чем 124 000$ - на эту сумму удастся купить минимум два ричтрака. Аналогичные расчеты можно выполнить и для склада с узкопроходной техникой.

Несомненно, для выбора шага колонн имеет значение еще множество обстоятельств, и поскольку шаг сетки колонн является фактором, существенно влияющим на стоимость складского комплекса, а девелопер стремится к минимизации своих расходов на возведение объекта в условиях неопределенности с появлением клиента, то альтернативы типовым решениям с позиции управления рисками проекта он не видит.

Так называемый склад категории А по риэлторской классификации не всегда нужен и оптимален. Действительно, транспортно-экспедиторские компании стремятся организовать свои технологии максимально приблизив их к режиму прямой перегрузки или кросс-докингу. Но для кроссдокингового склада требуемая высота потолков составит 6-8 м в отличие от 12 м, необходимых для складов класса А, с отношением одни ворота на 250м2 склада, что превышает «норматив» класса А почти вдвое.

Большинство девелоперов, расставляя стеллажи, совершенно не учитывают тенденции сокращения сроков подбора заказа ввиду усиления конкуренции на большинстве российских товарных рынков и роста внутренней конкуренции среди логоператоров. Таким образом, мы имеем скрытый конфликт между девелопером, который, не зная своего будущего клиента и его технологических требований, пытается оптимизировать свои затраты на объект, усредняя технологические характеристики, и арендатором – пользователем склада, который вынужден дорабатывать внутреннюю планировку «под себя» с технологическими потерями. Избежать подобной ситуации и построить идеальный склад можно, если девелопер и будущий арендатор с момента замысла проекта работают вместе над технологической концепцией склада, выстраивая свои отношения в формате build-to-suit. Данный формат приходит на смену «квадратно-гнездовой» застройке типовыми складскими модулями огромных площадей, ибо эпоха тотального дефицита современных складов проходит, а альтернативой в условиях конкурентного рынка является строительство складских комплексов под заказ.